Chuyên gia Đặng Hùng Võ - cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trả lời báo giới ngày 5-8 cho rằng, trước mắt, bản quy hoạch không tác động gì nhiều đến thị trường.
Có hai lý do: thứ nhất, chúng ta phải xử lý hàng loạt dự án, ít nhất là 500 dự án hiện đang rà soát lại để quyết định số phận; thứ hai, bản thân thị trường BĐS VN hiện đang thiếu vốn. Các doanh nghiệp, nhà phát triển dự án BĐS Việt Nam đang è cổ vì không tìm được nguồn để thực hiện dự án. Những lợi ích ở những khu vực theo quy hoạch mới chắc cũng phải xem lại, từ đó mới có thể dàn xếp vốn để tiếp tục triển khai.
Giá BĐS sẽ giảm trong... vài thập kỷ nữa
- Thưa ông, quy hoạch Hà Nội được phê duyệt thì giá cả BĐS nói chung sẽ có diễn biến tăng giảm thế nào?
Một quy hoạch tổng thể như vậy thì không thể khẳng định được giá giảm hay không giảm.
Xét về tương lai, chắc chắn giá BĐS sẽ phải giảm về mức bình thường, nhưng tất nhiên, nó cũng phải qua tình trạng ít giao dịch và nguội lạnh như bây giờ. Tuy nhiên, lúc nào giảm về được phù hợp với mức sống của người lao động thì cũng có thể nằm trong vòng 10-15 năm, cũng có thể 30 hay 50 năm. Điều này khó có thể dự báo được.
Giá nhà ở Việt Nam hiện nay đang cao gấp 25 lần giá tiền thu nhập một năm của một người lao động trung bình, trong khi ở các nước phát triển thì tỷ lệ này là 4 lần; các nước chậm phát triển tỷ lệ này là 2 lần. Điều này rất bất hợp lý.
- Hàng trăm dự án thuộc vành đai xanh theo quy hoạch mới, vậy theo ông số phận chúng sẽ được quyết định như thế nào?
Tôi nghĩ không nhất thiết là dự án nào cũng bị rút, mà không làm dự án ở vành đai xanh thì có thể làm dự án ở nơi khác. Trừ khi đã có dàn dựng về tài chính từ trước, cũng như quyền lợi của ai đó bị thiệt thì không thể di dời được. Còn nếu chỉ là dự án mới được cắt đất ở vị trí đó thì bây giờ có thể chuyển đi chỗ khác, tôi nghĩ không vấn đề gì cả.
Nghĩa là, có sự quy đổi nếu các dự án không phù hợp với quy hoạch. Chúng ta phải rà soát lại. Nếu vị trí đó đặt quy hoạch vào chức năng khác thì dự án chuyển đi chỗ mới, theo đúng chức năng của dự án. Chỉ những dự án phức tạp, ảnh hưởng đến cái đuôi quyền lợi đằng sau của một ai đó khiến mình cứ phải suy diễn phức tạp thêm, chứ chả có gì cả.
Quy hoạch chung Thủ đô cũng không đủ lực xua tan đám mây đen ảm đạm, như kỳ vọng của giới đầu tư.
Đầu tư BĐS quen siêu lợi nhuận
- Xin chuyển sang một vấn đề thời sự khác, vừa qua rộ lên thông tin nhà thu nhập thấp giá 1 tỷ đồng ở Hà Nội. Ông nói sao về hiện tượng nhà thu nhập thấp nhưng giá không thấp này?
Không thấp vì các doanh nghiệp Việt Nam quen với việc đã là thị trường BĐS thì phải siêu lợi nhuận. Khi tham gia vào lĩnh vực nhà cho người thu nhập thấp thì chắc chắn không có siêu lợi nhuận, lợi ích thấp vì bán cho người nghèo, do đó doanh nghiệp cũng không mặn mà lắm.
Tư tưởng của họ quen với chuyện là khi lao vào thị trường BĐS là sẽ ôm ra một đống tiền. Giờ muốn họ sửa thói quen đó thì phải mất một thời gian.
Đó là chưa kể, làm nhà thu nhập thấp nhưng chúng ta vẫn lấy chuẩn theo kiểu nhà dành cho người nhiều tiền. Cụ thể, diện tích nhà từ 50m2 trở lên, vật liệu nội thất cũng được trang bị đầy đủ trong khi đó người thu nhập thấp họ còn phải đun bằng bếp than tổ ong.
Vậy nên tôi nghĩ chúng ta đừng áp theo một tiêu chuẩn cao để đưa vào nhà dành cho người có thu nhập thấp vì nhà cho người thu nhập thấp phải thấy rằng giá thành càng hạ càng tốt, thậm chí diện tích chỉ khoảng 30m2/căn hộ là đủ.
Ở đây, chúng ta đang bị hội chứng có sao làm vậy mà không tư duy sâu xem người thu nhập thấp hiện họ cần gì, họ có bao nhiêu tiền. Nhiều khi, chủ đầu tư Việt Nam nhận dự án nhưng không tư duy theo chiều sâu là dự án đó phục vụ cho ai, chính vì vậy mà họ đã làm theo quán tính.
Ở các nước, họ có nhiều nhà thu nhập thấp để hạ giá thành. Vật liệu xây dựng họ cũng dùng những loại rất rẻ tiền, vì nếu như vậy thì giá thành nhà mới hạ được.
- Không ít ý kiến cho rằng, giá nhà đất ở Hà Nội hiện nay quá cao là do cơ chế đất đai, giải phóng mặt bằng khó khăn, thời gian làm dự án quá lâu. Đó có phải là nguyên nhân chính không thưa ông?
Có nhiều lý do, đó là cung còn quá ít so với cầu. Cầu hiện nay ở Hà Nội không chỉ dành cho người đang sống ở Hà Nội mà gần như dành cho hầu hết những người có tiền ở các tỉnh phía Bắc.
Ý kiến của các chủ đầu tư cho rằng, lấy đất ở Hà Nội rất vất vả, tốn kém kể cả những đóng góp chính thức, chứ chưa nói đến không chính thức. Đóng góp chính thức đó là việc xây dựng hạ tầng cho cấp huyện, xã và vấn đề này rất gắt gao, nhiều khi chủ đầu tư phải tự nguyện làm chuyện này. Do đó để lấy được đất sẽ tốn kém hơn thì có nghĩa giá thành sẽ bị đội lên cao hơn.
Giá cả mọi thứ ở Hà Nội thường cao hơn các vùng khác thì đương nhiên làm cho giá nhà cũng cao hơn.
- Vấn đề tiếp cận vốn vay để xây nhà thu nhập thấp hiện nay cũng bị nhiều doanh nghiệp phản ảnh là rất khó?
Tất nhiên hiện giờ vốn vay là rất khó nhưng nếu nguồn vốn vay từ tín dụng ở mức 25% liệu có phù hợp? hay đầu tư như vây thì người có thu nhập thấp lại cũng không thể đáp ứng được. Bởi lẽ giá thành đầu tư cộng với lãi suất ngân hàng trong từng dự án lên đến độ khoảng 20-30% nữa thì làm sao mà người thu nhập thấp kham nổi.
Giá thành không phù hợp với thu nhập và khả năng thanh toán của người dân thì họ phải rút hồ sơ. Họ phải tính đến những phương án khác có thể giúp họ đỡ tốn kém hơn là việc mua nhà thu nhập thấp. Và đương nhiên nhà thu nhập thấp xây nhưng không có người mua thì sẽ bán cho người có thu nhập cao.
Cầu và khả năng thanh toán vẫn cao
- Ông đánh giá như thế nào về tình hình hoạt động của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam trong thời kỳ khó khăn này?
Không ít doanh nghiệp BĐS Việt Nam hiện rất thiếu tính chuyên nghiệp, thiếu năng động, luôn ở trạng thái bị động. Lúc nào cũng kêu gào, mong muốn sự trợ giúp của nhà nước.
Nhưng cũng có nhiều doanh nghiệp họ kích được vốn từ những người là nhà đầu tư nhỏ lẻ vào đầu tư dự án, khi họ khẳng định được lợi ích cũng như kỳ vọng khiến cho nhà đầu tư tin tưởng; một số đơn vị chuyển sang xây dựng chung cư mini tư nhân, xây căn hộ 20-30m2 và họ vẫn kinh doanh được có lãi nhờ họ nắm bắt được nhu cầu hiện nay ở thị trường là rất nhiều; có doanh nghiệp lại tập trung xây dựng nhà cho công nhân, sinh viên thuê...
Nhiều doanh nghiệp năng động, chuyển động được. Tất cả các phương án đều hợp lý và chứng tỏ năng động của họ. Ngược lại, có doanh nghiệp thì không chuyển động được nên kêu khó khăn. Đây thực sự là DN kém, vì nếu biết tận dụng hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài để có nguồn FDI thì có thể khơi lại tiền nhàn rỗi của dân, có thể giải quyết được khó khăn. Bởi cầu của thị trường và có khả năng thanh toán hiện vẫn cao.
Chuyên gia Đặng Hùng Võ - cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trả lời báo giới ngày 5-8 cho rằng, trước mắt, bản quy hoạch không tác động gì nhiều đến thị trường.
Có hai lý do: thứ nhất, chúng ta phải xử lý hàng loạt dự án, ít nhất là 500 dự án hiện đang rà soát lại để quyết định số phận; thứ hai, bản thân thị trường BĐS VN hiện đang thiếu vốn. Các doanh nghiệp, nhà phát triển dự án BĐS Việt Nam đang è cổ vì không tìm được nguồn để thực hiện dự án. Những lợi ích ở những khu vực theo quy hoạch mới chắc cũng phải xem lại, từ đó mới có thể dàn xếp vốn để tiếp tục triển khai.
Giá BĐS sẽ giảm trong... vài thập kỷ nữa
- Thưa ông, quy hoạch Hà Nội được phê duyệt thì giá cả BĐS nói chung sẽ có diễn biến tăng giảm thế nào?
Một quy hoạch tổng thể như vậy thì không thể khẳng định được giá giảm hay không giảm.
Xét về tương lai, chắc chắn giá BĐS sẽ phải giảm về mức bình thường, nhưng tất nhiên, nó cũng phải qua tình trạng ít giao dịch và nguội lạnh như bây giờ. Tuy nhiên, lúc nào giảm về được phù hợp với mức sống của người lao động thì cũng có thể nằm trong vòng 10-15 năm, cũng có thể 30 hay 50 năm. Điều này khó có thể dự báo được.
Giá nhà ở Việt Nam hiện nay đang cao gấp 25 lần giá tiền thu nhập một năm của một người lao động trung bình, trong khi ở các nước phát triển thì tỷ lệ này là 4 lần; các nước chậm phát triển tỷ lệ này là 2 lần. Điều này rất bất hợp lý.
- Hàng trăm dự án thuộc vành đai xanh theo quy hoạch mới, vậy theo ông số phận chúng sẽ được quyết định như thế nào?
Tôi nghĩ không nhất thiết là dự án nào cũng bị rút, mà không làm dự án ở vành đai xanh thì có thể làm dự án ở nơi khác. Trừ khi đã có dàn dựng về tài chính từ trước, cũng như quyền lợi của ai đó bị thiệt thì không thể di dời được. Còn nếu chỉ là dự án mới được cắt đất ở vị trí đó thì bây giờ có thể chuyển đi chỗ khác, tôi nghĩ không vấn đề gì cả.
Nghĩa là, có sự quy đổi nếu các dự án không phù hợp với quy hoạch. Chúng ta phải rà soát lại. Nếu vị trí đó đặt quy hoạch vào chức năng khác thì dự án chuyển đi chỗ mới, theo đúng chức năng của dự án. Chỉ những dự án phức tạp, ảnh hưởng đến cái đuôi quyền lợi đằng sau của một ai đó khiến mình cứ phải suy diễn phức tạp thêm, chứ chả có gì cả.
Quy hoạch chung Thủ đô cũng không đủ lực xua tan đám mây đen ảm đạm, như kỳ vọng của giới đầu tư.
Đầu tư BĐS quen siêu lợi nhuận
- Xin chuyển sang một vấn đề thời sự khác, vừa qua rộ lên thông tin nhà thu nhập thấp giá 1 tỷ đồng ở Hà Nội. Ông nói sao về hiện tượng nhà thu nhập thấp nhưng giá không thấp này?
Không thấp vì các doanh nghiệp Việt Nam quen với việc đã là thị trường BĐS thì phải siêu lợi nhuận. Khi tham gia vào lĩnh vực nhà cho người thu nhập thấp thì chắc chắn không có siêu lợi nhuận, lợi ích thấp vì bán cho người nghèo, do đó doanh nghiệp cũng không mặn mà lắm.
Tư tưởng của họ quen với chuyện là khi lao vào thị trường BĐS là sẽ ôm ra một đống tiền. Giờ muốn họ sửa thói quen đó thì phải mất một thời gian.
Đó là chưa kể, làm nhà thu nhập thấp nhưng chúng ta vẫn lấy chuẩn theo kiểu nhà dành cho người nhiều tiền. Cụ thể, diện tích nhà từ 50m2 trở lên, vật liệu nội thất cũng được trang bị đầy đủ trong khi đó người thu nhập thấp họ còn phải đun bằng bếp than tổ ong.
Vậy nên tôi nghĩ chúng ta đừng áp theo một tiêu chuẩn cao để đưa vào nhà dành cho người có thu nhập thấp vì nhà cho người thu nhập thấp phải thấy rằng giá thành càng hạ càng tốt, thậm chí diện tích chỉ khoảng 30m2/căn hộ là đủ.
Ở đây, chúng ta đang bị hội chứng có sao làm vậy mà không tư duy sâu xem người thu nhập thấp hiện họ cần gì, họ có bao nhiêu tiền. Nhiều khi, chủ đầu tư Việt Nam nhận dự án nhưng không tư duy theo chiều sâu là dự án đó phục vụ cho ai, chính vì vậy mà họ đã làm theo quán tính.
Ở các nước, họ có nhiều nhà thu nhập thấp để hạ giá thành. Vật liệu xây dựng họ cũng dùng những loại rất rẻ tiền, vì nếu như vậy thì giá thành nhà mới hạ được.
- Không ít ý kiến cho rằng, giá nhà đất ở Hà Nội hiện nay quá cao là do cơ chế đất đai, giải phóng mặt bằng khó khăn, thời gian làm dự án quá lâu. Đó có phải là nguyên nhân chính không thưa ông?
Có nhiều lý do, đó là cung còn quá ít so với cầu. Cầu hiện nay ở Hà Nội không chỉ dành cho người đang sống ở Hà Nội mà gần như dành cho hầu hết những người có tiền ở các tỉnh phía Bắc.
Ý kiến của các chủ đầu tư cho rằng, lấy đất ở Hà Nội rất vất vả, tốn kém kể cả những đóng góp chính thức, chứ chưa nói đến không chính thức. Đóng góp chính thức đó là việc xây dựng hạ tầng cho cấp huyện, xã và vấn đề này rất gắt gao, nhiều khi chủ đầu tư phải tự nguyện làm chuyện này. Do đó để lấy được đất sẽ tốn kém hơn thì có nghĩa giá thành sẽ bị đội lên cao hơn.
Giá cả mọi thứ ở Hà Nội thường cao hơn các vùng khác thì đương nhiên làm cho giá nhà cũng cao hơn.
- Vấn đề tiếp cận vốn vay để xây nhà thu nhập thấp hiện nay cũng bị nhiều doanh nghiệp phản ảnh là rất khó?
Tất nhiên hiện giờ vốn vay là rất khó nhưng nếu nguồn vốn vay từ tín dụng ở mức 25% liệu có phù hợp? hay đầu tư như vây thì người có thu nhập thấp lại cũng không thể đáp ứng được. Bởi lẽ giá thành đầu tư cộng với lãi suất ngân hàng trong từng dự án lên đến độ khoảng 20-30% nữa thì làm sao mà người thu nhập thấp kham nổi.
Giá thành không phù hợp với thu nhập và khả năng thanh toán của người dân thì họ phải rút hồ sơ. Họ phải tính đến những phương án khác có thể giúp họ đỡ tốn kém hơn là việc mua nhà thu nhập thấp. Và đương nhiên nhà thu nhập thấp xây nhưng không có người mua thì sẽ bán cho người có thu nhập cao.
Cầu và khả năng thanh toán vẫn cao
- Ông đánh giá như thế nào về tình hình hoạt động của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam trong thời kỳ khó khăn này?
Không ít doanh nghiệp BĐS Việt Nam hiện rất thiếu tính chuyên nghiệp, thiếu năng động, luôn ở trạng thái bị động. Lúc nào cũng kêu gào, mong muốn sự trợ giúp của nhà nước.
Nhưng cũng có nhiều doanh nghiệp họ kích được vốn từ những người là nhà đầu tư nhỏ lẻ vào đầu tư dự án, khi họ khẳng định được lợi ích cũng như kỳ vọng khiến cho nhà đầu tư tin tưởng; một số đơn vị chuyển sang xây dựng chung cư mini tư nhân, xây căn hộ 20-30m2 và họ vẫn kinh doanh được có lãi nhờ họ nắm bắt được nhu cầu hiện nay ở thị trường là rất nhiều; có doanh nghiệp lại tập trung xây dựng nhà cho công nhân, sinh viên thuê...
Nhiều doanh nghiệp năng động, chuyển động được. Tất cả các phương án đều hợp lý và chứng tỏ năng động của họ. Ngược lại, có doanh nghiệp thì không chuyển động được nên kêu khó khăn. Đây thực sự là DN kém, vì nếu biết tận dụng hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài để có nguồn FDI thì có thể khơi lại tiền nhàn rỗi của dân, có thể giải quyết được khó khăn. Bởi cầu của thị trường và có khả năng thanh toán hiện vẫn cao.
 |
0914.583.599 |
 |
 |
